La investigación se realizó en Santa Rosa, ciudad intermedia que, como muchas otras en Argentina, experimentó a partir de la década del noventa un crecimiento y expansión territorial sostenidos. La presencia de capitales incidió sobre la ciudad. Ésta creció al incorporar a su territorio nuevas zonas residenciales en áreas suburbanas, pero con ausencia de planificación previa. La demanda se adelantó a la política pública en la expansión de la ciudad.
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Quienes demandan nuevos espacios pertenecen a una clase media en ascenso de profesionales independientes, comerciantes y funcionarios. Y el valor del suelo está influenciado por las particularidades de estos nuevos consumidores. Los simbolismos y significaciones propias de sus percepciones imponen nuevos valores que escapan a cuestiones tradicionales. Ya no alcanza con que un terreno disponga de servicios básicos, infraestructura, accesibilidad, escuelas y centros sanitarios cercanos para fijar sobre éste un valor en el mercado. Incluso, varió la ecuación que vinculaba el costo del suelo según la distancia al centro de la ciudad. Hoy, estos nuevos clientes buscan alejarse de una ciudad no contenedora e insegura y tomar contacto con la naturaleza.
Beatriz Dillon, una de las responsables del estudio, señaló a Argentina Investiga que el valor hedónico es “pagar el placer que se siente por tener una vivienda en un lugar compartido por un grupo de iguales desde el punto de vista socioeconómico”. En Santa Rosa, este valor se deposita sobre algunos componentes del paisaje. Poseer un caldén en el terreno, una vista del atardecer, arboledas, cuencos de agua cercanos, desniveles en el terreno, otorgan valor a ciertas zonas en detrimento de otras.
Así, el sector este de la ciudad, que se encuentra a la vera de la ruta nacional N° 5 (barrio de Villa Martita), es el más valorado. La dimensión de los terrenos disponibles en la denominada zona “vip” de Santa Rosa oscila entre 16x29, 10x40 y 20x60 metros. Éstos pueden alcanzar valores de entre 70 y 180 mil dólares. El precio varía en función del acceso a las avenidas que comunican la zona con la zona centro y con los deseos de los demandantes de construir un futuro en ese lugar. Aunque algunos de esos terrenos no disponen de servicios básicos como agua de red, cloacas o gas natural, el precio de venta no se reduce.
Según la investigación, otra zona de alta valoración en los últimos años -y que registró un crecimiento poblacional- se encuentra en el oeste de Santa Rosa. La presencia de una laguna generó un aumento del costo de los terrenos, basado en el valor escénico que ofrece un atardecer sobre el cuenco de agua y los colores que se reflejan en éste.
También el sector sudoeste presenta altos valores. Esta zona presenta desniveles en el suelo. Es un área de médanos en la que, además, se desarrolla el caldén, el árbol autóctono de la provincia de La Pampa. Los precios en este sector oscilan entre los 40 y los 60 mil dólares.
El sector inmobiliario opera como creador de imágenes y representaciones de los consumidores. Explota los atributos del paisaje para generar un discurso que capta las necesidades de estas clases sociales ascendentes. De esta forma, genera un atractivo e interés particular sobre un terreno y aumenta su valor.
Las viviendas sociales y el valor del suelo
El Estado es un actor importante en la fijación del valor del suelo urbano porque demanda amplias superficies para construir viviendas sociales. Las investigadoras sostienen que en Santa Rosa, el 30% de sus habitantes vive en barrios planificados. Sin embargo, allí donde se construyen estos barrios (norte, noreste y sudeste de la ciudad), el valor del suelo circundante disminuye. En parte, por la alta densidad y uniformidad de las casas. En los alrededores de estas áreas hay suelo vacante disponible. Y aunque la demanda es baja, constituye una opción para la gente “trabajadora”.
La población que no vive en esas zonas posee una valoración negativa asociada con la situación socioeconómica de los adjudicatarios de las viviendas. Además, existe la percepción generalizada de que son áreas inseguras. Así se genera una devaluación simbólica que se manifiesta en las operaciones de compra y venta. “Lo que se percibe es que esa masificación que se genera en el barrio planificado, esa diversidad de personas que acceden a los barrios, en realidad, da como resultado un lugar donde aún no se ha construido una comunidad. Por lo tanto, podría ser caótica y generar conflictos con los alrededores; y así el terreno se desvaloriza”, indica Dillon.
La presencia de áreas valoradas destinadas a un grupo social ascendente y áreas desvalorizadas, en las que viven personas con menos recursos provoca una fragmentación territorial y una diferenciación social. “Esto marca una especie de quiebre dentro de la ciudad”, comenta Beatriz Cossio, geógrafa e integrante del grupo de investigación. Y se contrapone con el concepto tradicional de ciudad, que supone mixtura social y de usos.
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Sin embargo, este proceso se puede revertir. Cuando los terrenos adquieren valores desmedidos o distorsionados que no permiten a la mayoría de los ciudadanos adquirir una parcela, le corresponde al Estado intervenir a través de la creación de normativas urbanísticas. De este modo, “las mayorías ciudadanas podrán insertarse dentro de la trama urbana, dentro del tejido social, y así evitar que amplios sectores de la población queden condenados a una situación de marginalidad e informalidad total como se ve en las ciudades metropolitanas”, concluye la especialista.