La ocupación de tierras y viviendas, el crecimiento de asentamientos informales y el aumento de la población, han puesto en foco en los últimos años un fenómeno complejo: el déficit de viviendas. Frente a esta problemática, un grupo de organizaciones de la sociedad civil junto al Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento y al Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires trabajaron en la elaboración del anteproyecto de ley de Promoción del Hábitat Popular.
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Según datos del Censo 2010, la densidad habitacional de la provincia de Buenos Aires es de 51.2 habitantes por km cuadrado, cuando la media nacional es de 14.4 y, con más de 15 millones de habitantes, la provincia concentra a casi el 39% de la población total del país.
“El déficit habitacional es de 950 mil familias, de las cuales un tercio necesita una vivienda nueva y dos tercios habitan en viviendas inadecuadas, pero recuperables. Este problema es histórico, lo que pasa es que en estos últimos años cambiaron algunas características de este déficit”, indica a Argentina Investiga el arquitecto y especialista en planeamiento urbano Eduardo Reese.
Entre estas nuevas características, Reese, quien dirigió el equipo que elaboró el anteproyecto de ley, señala una mayor demanda de viviendas, a pesar de la fuerte política de construcción de nuevas unidades impulsada por el Estado en la última década, importantes cambios en la estructura demográfica del hogar, y el funcionamiento del mercado inmobiliario. “A pesar de que las condiciones sociales de las personas mejoraron, los precios del suelo y de los productos inmobiliarios crecieron más que los ingresos de la población. Con lo cual, se puede tener la mejor política de vivienda, la mejor política social, la mejor política económica, pero si los precios del mercado inmobiliario siguen subiendo ninguna de las familias de los sectores pobres y, te diría hoy ninguno de los hijos de la clase media de la Argentina, puede acceder a un lote, aun teniendo trabajo y aun no siendo pobre”, sentencia el especialista.
Las características del proyecto
El derecho a la ciudad y a la vivienda, la función social de la ciudad y de la propiedad, y la gestión democrática de la ciudad, son los tres principios rectores de este anteproyecto de ley que espera ser presentado próximamente en la Legislatura provincial y que además despertó el interés por implementar proyectos similares de otras provincias del país. “Se busca atender el gran problema de la vivienda desde la cuestión del suelo, lo que permitiría mejorar las condiciones de vida de aquellos que se vieron empujados a ocupar suelo o que no acceden a éste a través del mercado, que no tiene oferta para los sectores populares o, incluso, para la clase media”, explica la antropóloga Cristina Cravino. Además comenta que la normativa vigente fue sancionada durante la última dictadura militar y que fue uno de los factores que contribuyó a que no hubiera oferta en el mercado del suelo para los trabajadores. “En democracia es una deuda revisar las condiciones con las cuales se construye ciudad”, sostiene la antropóloga, quien también participó en el armado de la propuesta.
Para atender este problema, Cravino menciona una serie de acciones que deberían implementarse y que se contemplan en el anteproyecto de ley: permitir el desarrollo de proyectos autogestivos de producción social del hábitat y de urbanizaciones planificadas, teniendo en cuenta la provisión de infraestructura; integrar de forma urbana y social las villas y los asentamientos a las condiciones urbanas existentes en el resto de la ciudad; nuevos proyectos de urbanización, incluyendo zonas para la promoción del hábitat social.
Además se contempla la creación de un órgano consultivo, el Consejo Provincial de la Vivienda y el Hábitat, con representación de autoridades provinciales y municipales, de organizaciones de la sociedad civil. “La ley fue pensada autocontenida en sí misma, es decir, que el mismo cuerpo normativo contenga los principios jurídicos básicos, las estrategias de políticas y los instrumentos para llevar a cabo esas políticas”, explica Reese.
Entre esos instrumentos se encuentran: la instauración de un impuesto progresivo a la especulación del suelo; la cesión del 10% del suelo para viviendas y urbanizaciones sociales por parte de futuros desarrollos inmobiliarios como clubes de campo, barrios cerrados o cementerios privados; valorizaciones urbanas, compra directa a propietarios o expropiaciones, consorcios urbanísticos o participaciones en la renta urbana; fomento del crédito para la mejora del hábitat. Algunos de estos instrumentos que plantea el proyecto fueron los puntos que más controversia generaron.
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“El elemento central del proyecto es cortar de raíz los procesos de especulación inmobiliaria que generan mayor segregación y expulsión de las familias del mercado formal de tierra y de vivienda. Si no se corta ese proceso, nunca van a alcanzar las políticas públicas porque siempre van por detrás”, resumió Reese.